El precio de una vivienda no es la única cifra que hay que tener en cuenta a la hora de afrontar una operación tan importante. Existen otros gastos que deben preverse, como recuerdan desde la inmobiliaria «HousinGo by David de Gea», especialista en la compraventa y alquiler de inmuebles en el Barrio de Salamanca de Madrid. Tanto compradores como vendedores deben afrontar diferentes impuestos, honorarios y trámites, por lo que es habitual que existan dudas, más cuando se trata de compradores que llegan de otros países.
Estas son algunas de las consultas más frecuentes que atiende David de Gea en su actividad inmobiliaria:
Fiscalidad, ¿puedo ahorrarme impuestos?:
Los compradores deben pagar el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía por comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, el tipo general es el 6% del valor de la vivienda, el más bajo junto con Navarra después de País Vasco (4%), aunque en España se pueden encontrar algunos IPT menores cuando se refieren exclusivamente a una vivienda habitual que no rebase ciertos valores. Además, existen reducciones que tienen que ver con familias numerosas, jóvenes y otros colectivos.
Siguiendo con el caso de Madrid, los inversores tienen la oportunidad de pagar solo un 2%
cuando su objeto social sea precisamente la compraventa o la inversión inmobiliaria. Pero eso sí, deben volver a vender la propiedad en los siguientes 3 años, de lo contrario se deberá abonar el 4% restante del tributo. Como señala David De Gea, este IPT reducido incentiva la inversión en inmobiliario y genera un mayor volumen de compraventas.
Este es uno de los impuestos que deben tener en cuenta especialmente los compradores
extranjeros, ya que no están tan familiarizados con los cambios impositivos según la comunidad autónoma. Un punto importante, dado el gran incremento de compradores procedentes de países de Latinoamérica, que buscan en muchas ocasiones viviendas de más de un millón de euros en zonas como el madrileño Barrio de Salamanca.
Ojo con la plusvalía:
El vendedor debe pagar la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. En este caso, el coste puede variar considerablemente, según haya variado el valor en el tiempo que se haya sido propietario. La buena noticia es que, después de varias sentencias del Tribunal Constitucional, solo se paga cuando realmente se haya obtenido una ganancia, siendo el precio de transmisión superior al que fue el precio de adquisición.
En la capital de España, la plusvalía municipal se calcula como plusvalía real, es decir, se tiene en cuenta la ganancia patrimonial real del contribuyente para el cálculo del tributo. El método es el siguiente:
– Restar al valor de transmisión el valor por el se había adquirido previamente la vivienda.
– Multiplicar la ganancia patrimonial por el porcentaje que represente el valor catastral de la vivienda sobre el valor total del inmueble.
– Aplicar el tipo impositivo que fija el Ayuntamiento, en este caso el 29%, por la base imponible.
Por otra parte, hay que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al hacer la escritura de compraventa, que también varía en cada comunidad autónoma. En Madrid está establecido entre un 0,4 y un 0,75%, según el valor real de la vivienda.
Notaría, registro y otros gastos:
No hay que olvidar tampoco que se deben pagar los gastos de notaría. Sus honorarios están regulados, pero es importante contar con un profesional de confianza para llevar la operación. La legislación establece que, salvo que se acuerde lo contrario, los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores, serán de cuenta del comprador. Este gasto será entre el 0,2% y el 0,5% del valor total.
También se puede optar libremente por la ayuda de una Gestoría, que a su vez cobra sus
honorarios que pueden oscilar entre los 300 y los 500 euros. Además hay que prever el pago ante el registro de la propiedad, que pude sumar entre 400 y 1.000 euros, ya que también es en función del valor de la casa. En cuanto a las agencias inmobiliarias, son los vendedores quienes abonan entre el 3 y el 5% a los profesionales que los acompañan en la operación.
